В случае если заемщик не в состоянии выплачивать долг по ипотечному кредиту, банк лишает его квартиры. Но может оказаться и без того, что банк возьмёт жильё , сохранив задолженности – к примеру, в случае если ипотека была валютной, а сумма взимания оказалась больше стоимости жилья. Как такое решение справедливо, решала Комиссия по гражданским делам Верховного суда.
В августе 2007 года обитательница Самары Ольга Черняева заключила с "Банком Москвы" ипотечный контракт периодом на 20 лет, сумма займа по которому составила 83 740 швейцарских франков. По-видимому, обязанности заемщика она не исполняла, в связи с чем Ленинский райсуд Самары 10 июля 2009 года стребовал с Черняевой в адрес банка 86 418,93 швейцарского франка по курсу ЦБ на день выполнения, а 6 июня 2011 года (дело № 2-2027/2011) – еще 12 137,99 франка. Взимание было обращено на квартиру, которую дама купила на заемные средства. Но реализовать ее на торгах не удалось, после чего банк дал согласие оставить жильё за собой и 26 сентября 2013 года произвёл регистрацию право собственности на него. Черняева посчитала, что затем ничего банку не должна, и обратилась в Ленинский районный суд с иском о признании кредитных обязанностей остановленными (дело № 2-4608/2014).

Дать банку квартиру и задержаться в должниках

Суд в удовлетворении притязаний отказал. В первую очередь, ввиду п. 5 ст. 61 закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в случае если залогодержатель оставляет за собой объект ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жильё , а стоимости жилого помещения слишком мало для полного удовлетворения притязаний залогодержателя, задолженность по гарантированному ипотекой обязанности считается погашенной и гарантированное ипотекой обязанность заканчивается. Наряду с этим, соответственно ст. 59.1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", стороны ипотечного договора вправе определить положение о том, что залогодержатель может оставить за собой заложенное имущество при заявлении взимания на объект ипотеки как во добровольном режиме, так и согластно судебному вердикту с учетом притязаний, находящихся в пп. 2 и 3 ст. 55 настоящего закона .
Но, как отметила судья Ольга Гороховик, Черняева и "Банк Москвы" таковой пункт в контракт не включили: ст. 59.1 закона об ипотеке была включена в воздействие лишь законом от 6 декабря 2011 года № 405-ФЗ, а в соотношении со ст. 4 ГК Российской Федерации акты гражданско правового регулирования не имеют обратной силы и используются к отношениям, появившимся после введения их в воздействие.
Во-вторых, заявление взимания на квартиру производилось не в рамках "ипотечного" закона, а в режиме, установленном ст. 87 ФЗ "Об исполнительном производстве". Другими словами имущество должны были реализовать с публичных торгов, но ничего не вышло, исходя из этого взыскатель и оставил квартиру себе. В-третьих, суд исходил из того, что размер неисполненного обязанности на момент регистрации собственности банка на квартиру превышал цена заложенного имущества, конкретную на момент происхождения ипотеки – 98 557 франков против 83 740 франков. Наряду с этим раздельно указывалось, что размер задолженности установлен с учетом курса франка к рублю на 26 сентября 2013 года, когда было выполнено судебное решение. Гороховик посчитала, что указанные условия изымают возможность полагать задолженность погашенной. Апелляция дала согласие с таковой позицией и засилила решение.

Размер взимания обязан быть одинаков размеру займа

Но в Комиссии по гражданским делам Верховного суда РФ, куда обратилась Черняева (дело № 46-КГ15-12), посчитали в противном случае: тройка судей под руководством Сергея Асташева пришла к выводу, что п. 5 ст. 61 закона об ипотеке "подлежит употреблению к настоящему спору, потому, что решение об оставлении квартиры за собой банком было принято в срок ее [статьи] деяния". Вывод судов о том, что стороны наряду с этим должны были включить в контракт пункт о возможности оставления заложенного имущества у залогодержателя комиссия посчитала ошибочным.
Искаженно, согласно точки зрения судей ВС, было определено и соотношение стоимости жилого помещения и размера представленного на его приобретение займа. Соответственно п. 5 ст. 61 "ипотечного" закона, цена заложенного имущества определяется на момент происхождения ипотеки. "Под размером гарантированного ипотекой обязанности следует понимать сумму представленного займа на этот же момент не учитывая начисленных потом процентов за срок пользования займом. Но судом апелляционной инстанции положения п. 5 ст. 61 закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" были истолкованы и применены неверно, поскольку сравнивался размер задолженности по займу на момент заявления взимания на объект ипотеки и цена залогового имущества на момент происхождения ипотеки", – произнесено в определении ВС. Как следует из установленных судом условий, на момент заключения кредитного договора 15 августа 2007 года цена квартиры, по соглашению продажа- от этой же даты, как объекта ипотеки составляла 1,774 миллионов рублей., что было равняется размеру представленного займа по курсу ЦБ РФ на момент заключения кредитного договора.
То, что квартира поступила в собственность банка согласно с положениями закона об исполнительном производстве, а не закона об ипотеке, основанием для отклонения притязаний не является, "потому, что указанными законами режим заявления взимания на заложенное имущество согласно с "судебным вердиктом", в частности основания и режим оставления залогодержателем объекта ипотеки за собой, являются аналогичными", отметил суд. Апелляционное определение было аннулировано, дело нацелили на новое разбирательство в Самарский облсуд (дело № 33-12467/2015). Сейчас апелляция исковые притязания Черняевой удовлетворила, опираясь на аргументы определения Верховного суда.